---

相続税対策に効果的な不動産運用方法

価値が低い土地を購入する

まずポイントとなるのは、税額の決定のための基準となる「評価額」という考え方です。土地と建物それぞれについて「評価額」の考え方が異なりますが、ここでは、相続税の節税という観点から特に大切な、土地の評価額について解説します。

土地の評価額は一般的に、「路線価方式」によって決定されます。「路線価」とは、一つひとつの道路（＝路線）について、その道路に面する宅地の1平方メートルあたりの標準価額をいいます。日本中の道路について、国税庁が路線価を定めています。

土地部分の相続税額は、時価（市場で売買される相場）ではなく路線価と、それをもとに計算される評価額によって決定されます。そのため、評価額が低い土地を購入すれば、その分だけ相続税額を抑えることができます。

形状が特殊な土地の場合、評価額が低くなります。代表的なものは「旗竿地」と呼ばれる土地です。旗竿地は、狭長い入り口だけが道路に面しており奥に通常の土地が広がっているというもので、様々な不便があるため、評価額が低く補正されます。

小規模宅地等の減額の特例を活用する

まず「小規模宅地等の減額の特例」があります。

これは、被相続人（＝亡くなった方）もしくは被相続人と生計を同じくする親族が居住していた宅地で、面積が330平方メートル以下の場合に、相続税が80%減額される特例措置です。これはとても大きな減額です。

また居住用ではなく、そこで事業を営んでいた宅地については、同様の条件を満たせば、面積が400平方メートル以下の場合に80%の減額がなされます。ただし貸付用の宅地は別に要件が定められています。

---

保有している土地に賃貸用の新築マンション・アパートを建築する

次に、「貸家建付地」として評価額を下げる方法があります。貸家建付地とは、土地の所有者みずからがそこに建物を建て、これを賃貸している宅地をいいます。土地と建物をみずから所有していても、そこに他人が居住しており、所有者としての権利が制限されるため、資産としての評価額が下がります。

貸家建付地の評価額を計算する際には、「借地権割合」、「借家権割合」、「賃貸割合」の三つの指標を使います。借地権割合は、路線ごとに国税庁が定めており、多くの住宅地で60%または70%です。借家権割合は一律で30%です。賃貸割合は入居率のことです。貸家建付地の評価額は以下のように計算します。

・貸家建付地の評価額　＝　土地の評価額 ×　（　1　－　（借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合）　）

ワンルームマンションを購入して貸し出す

3つ目の方法は、ワンルームマンションを購入することです。冒頭部分でタワーマンションについて簡単に触れたこととも重なりますが、戸数の多い区分所有マンションでは、区分オーナーが土地を分割して所有するという考え方をしますので、その分だけ評価額が下がります。千万円単位の資産でも、預金として所有するよりはワンルームマンションを購入したほうが相続には有利です。

ワンルームマンションを購入する際に気をつけたいのが、利便性の高いエリアを選ぶということです。これにより空室リスクを抑えられ、安心して運用することができます。

---

土地を分割して相続する

最後は分筆の工夫です。相続人が複数いれば、土地を工夫して分割（分筆）することによって、節税が可能な場合があります。具体的にはいくつかの方法があります。

もしも土地が二つの道路（路線）に面していれば、利便性から、その土地には高い評価額が与えられます。この場合には、分筆後の区画がそれぞれ一つの道路にしか面さないようにすることで、評価額を下げることができます。

角地についても、同じ理由から高い評価額が与えられます。角地を分筆する際に、角地ではなくなる区画については評価額が下がります。

路線が一つだけで角地でもないような通常の場合でも、あえて旗竿地を作るという工夫によって、評価額を下げることが可能です。

これらの方法で評価額が下がれば、それに応じて相続税額も下がることになります。

ただし、広い土地（三大都市圏で500平方メートル以上、それ以外で1,000平方メートル以上）については、「地積規模の大きな宅地の評価」という特別な価額評価が行われ、通常よりも評価額が低く抑えられる可能性があります。分筆によってこれが適用されなくなる場合があるので注意して下さい。