不動産投資の知識 ＜メリットデメリット編＞
松戸市不動産コンサルティング 東進住宅は、投資用物件の取り扱いもしています。投資家様が弊社で投資用物件を購入頂いた場合、その物件を弊社で管理・運営させて頂くこともできます。土地建物 及び 中古マンションの販売、投資用物件の仲介、賃貸物件仲介と管理業務を行います。
不動産投資とは
「不動産投資」とは、マンションやアパートといった収益用不動産を購入して物件のオーナー（大家）となり、物件を借りたい（住みたい）方が入居することで家賃収入を得る投資方法です。
この家賃収入を「インカムゲイン」といいますが、物件を手放す際には物件の資産価値に応じた「キャピタルゲイン（売却益）」も得られます。金融資産ではなく実物資産を運用することにより、FXや株にはないさまざまなメリットを得ることができます。
不動産投資の種類
ワンルーム投資
「ワンルーム投資」とは、マンションやアパートを1室という単位で購入する不動産投資の方法です。物件の全体（1棟）ではなく一部（1室）を「区分所有」することで、初期投資を抑えることができ管理コストも下げられます。
一方で、1室だけの運用では大きな家賃収入にはつながりにくいことがデメリットです。建物の1室と、その面積などに応じた土地も区分所有することになり、多くの場合でほかのオーナーとともに「管理組合」を組織します。
一棟買い投資
「1棟買い投資」は、マンションやアパートの1棟まるごとを所有する不動産投資の方法です。初期投資こそ大きいものの、ワンルーム投資よりも多くの家賃収入を期待できます。
一方で、建物と土地のすべてを所有することで、入居者の募集や共用部分の修繕などの管理コストが大きくなることがデメリットです。これに関しては、入居者管理や建物管理を不動産管理会社に業務委託することで、オーナーの負担を軽くできます。
不動産投資のメリット
不労所得を獲得できる
不動産投資をする大きなメリットは、自分が働かなくても家賃収入を得られることでしょう。金融資産を所有していると、国際情勢やマーケットの情報をチェックし続ける必要があり、気持ちも休まりません。
不動産投資であれば、面倒な管理業務を不動産管理会社に委託して、旅行中でも入院中でも毎月の家賃収入が得られる仕組みを作れます。オーナーは入金確認や会計をするだけで、資産運用のほとんどを自動的に進めることも可能です。
年金対策になる
公的年金だけでは老後の生活資金が約2,
000万円足りなくなるという試算に注目が集まるなど、公的年金制度に対しての不安は高まっています。
出生率が落ち込むなか高齢者の人口比率が高くなっていることもあり、「老後の生活資金は自分で準備する」というスタイルにシフトしている状況です。
不動産投資を続けていけば、老後で体力が衰えても安定した家賃収入を得られます。リタイア後を考えても、長期的に不労所得が得られる不動産投資は魅力的といえるでしょう。
生命保険の代わりとして活用できる
不動産投資では、物件の購入代金を自己資金で全額まかなうことはあまりありません。一般的には、収益用不動産のための「不動産投資ローン」を組んで金融機関から融資を受けます。
不動産投資ローンを組む際は、住宅用の住宅ローンの場合と同じく「団体信用生命保険（団信）」に加入することが通例です。団体信用生命保険に加入しておけば、不動産ローンの返済期間内に契約者が亡くなったり高度障害となったりした場合に、保険金から残債を一括で清算できます。
清算後は残債のない物件の所有権が維持できるため、生命保険の代わりとして生かせることも不動産投資のメリットです。
相続税の節税対策になる
不動産投資を行うと、相続税の節税対策になることもメリットといえます。資産を現金で所有している場合、「相続税評価額」は金額の額面どおりとなり節税効果を生みません。一方で、同額の現金で収益用不動産を購入した場合、相続税評価額は建物や土地の時価に倍率をかけて（割引いて）計算します。
相続税評価額の計算方法の違いにより、収益用不動産を所有する場合には、現金を所有する場合よりも相続税評価額を大幅に圧縮することが可能です。
少額の資金でも始められる
収益用不動産は不動産投資ローンを組んで購入することが一般的であり、これは株やFXにはない特徴です。不動産投資ローンは「購入する収益用不動産を担保として」受ける融資であるため、自己資金に余力がなくても始められます。
投資対象そのものを担保にして融資を受けることにより、収益性が高い物件であれば億単位の融資を受けることも可能です。いくらかの頭金を用意することが一般的となっていますが、条件次第ではフルローンも受けられます。
不動産投資のデメリット
空室リスクがある
まず意識する必要があるリスクは「空室リスク」です。収益用不動産は入居者がいてこそ家賃収入が得られるため、入居者が思うように決まらないことや退去による空室の発生には注意しなければなりません。
たとえば不動産情報サイトでは利回りの高い物件をよく目にしますが、これは「満室時の場合にかぎった」利回りであることが通例です。空室が多ければ、想定どおりの利回りとはなりません。
インカムゲインでは「賃貸経営を行うこと」という意識をもち、空室の増加による赤字経営を避けることが重要です。
家賃滞納リスクがある
空室リスクと関連して注意すべきリスクは「家賃滞納リスク」です。入居者を確保できて満室であったとしても、入居者が家賃を滞納した場合には満額の家賃収入は得られません。これは一見避けられないリスクに思えるかもしれませんが、入居者の募集や審査の段階である程度の対策が可能です。
入居者が確保しやすい人気の物件であれば、家賃滞納リスクの低い入居者を選ぶようにしましょう。入居者のターゲット層の一般的な家賃滞納リスクを計算して、適切な物件を選ぶことも重要です。
価格変動リスクがある
キャピタルゲインを左右するリスクとして「価格変動リスク」が挙げられます。物件の価値はさまざまな原因で変化します。
物件の老朽化や利便性が損なわれることによって、物件の価値が下がることも考えられます。このような場合、入居者にとって魅力が薄れるため入居率も思うように上がりません。いざ売却しようとしても収益性が低いことから価値も低くなり、売却損が膨らむことも考えられます。
「不動産投資の利益は売却時に確定する」ことを意識して、長期的な視点でリスク対策をすることが重要です。
